Jak prověřit stavební pozemek

Hned první úkol, který vás potká na cestě k vysněnému domu, je výběr stavebního pozemku. Jedná se o úkol poměrně náročný, dost často ale podceňovaný. I přestože se zamilujete do pozemku stavebního, nemusí být ke stavbě vhodný.

1)      Projděte si územní plán.

Je mnoho lidí, kteří se mylně domnívají, že informaci, zda je pozemek stavební, zjistí na katastru nemovitostí. Vyhledají pozemek na cuzk.cz (Český úřad zeměměřický a katastrální), kde najdou informaci, že se jedná o ornou půdu, trvalý travní porost, zahradu nebo vinici a s pozemkem se rozloučí s tím, že není stavební. V katastru nemovitostí však tuto informaci běžně nezískáme, pouze nás informuje o typu půdy.

Kde tedy hledat? Na internetových stránkách obce vyhledejte územní plán (a na obecním nebo stavebním úřadě ověřte, zda jde o platnou verzi). Územní plán je právně závazný dokument, který definuje, kde se dá stavět a co. Ověřte si, zda je váš pozemek v plochách určených k bydlení – např. plochy smíšené obytné. Určitě je dobré také kouknout, jaké plochy jsou v okolí pozemku.

Územní plán projděte také s projektantem a s pracovníkem na stavebním úřadě nebo se starostou.

2)      Zjistěte, jak dům na pozemku může vypadat.

Možná máte přesnou představu, jak má vypadat váš ideální dům – třípatrový s plochou střechou, nebo naopak bungalov se sedlovou střechou. S vaší představou se však nemusí potkat regulativy obce. V regulačním plánu nebo v územním plánu s podrobností regulačního plánu (v textové části) najdete popis, jak musí dům, který tam postavíte, vypadat. Je možné, že narazíte i na podmínky sklonu střechy, barevnosti střechy, nebo dokonce na informaci, že na pozemku nesmí stát jakákoliv dřevostavba.

3)      Ověřte si, zda již neexistuje územní studie.

Je možné, že obec nechala zpracovat územní studii, ve které naleznete jakýsi návrh toho, jak je nejlepší lokalitu uchopit a jak domy mají vypadat. Nejedná se o právně závazný dokument, ale pokud již studie existuje, obec se od ní běžně nechce odchýlit.

4)      Zkontrolujte, zda v obci není stavební uzávěra.

V případě, že se někde staví více než bylo v plánu, nemusí být další výstavba v obci přínosná. Může chybět infrastruktura, školy, školky, lékaři a další nové domy by obci jen přitížily. V takovém případě může obec na nějakou dobu úplně výstavbu zakázat. Ověřte, že se stavební uzávěra netýká pozemku, na kterém chcete stavět.

5)      Zjistěte, jak je to na pozemku se sítěmi.

Zásadní je zejména voda a likvidace splaškových vod. Vyžádejte si u příslušného správce sítí a správce vody situační výkres, abyste zjistili, kde je nejbližší bod napojení. Pokud v obci není kanalizace, prověřte možnosti. Může se však stát, že vám septik nebo ČOV nepovolí. Alternativním, ale zdlouhavým řešením pro chybějící napojení na vodovod může být studna.  Dále ověřte vedení elektřiny a příp. plynu. Velice důležité je také to, aby sítě byly zkolaudovány.

6)      Prověřte, jak vypadá přístupová cesta.

Bez přístupové cesty vám bohužel stavbu domu běžně nepovolí. Ověřte, zda existuje přístupová cesta k pozemku a zda je zkolaudovaná. Je také možné, že ji budete muset vybudovat a zkolaudovat sami. Pokud cesta k pozemku vede, zkontrolujte rovnou, zda se po ní k pozemku dostanou stavební auta, v případě panelové dřevostavby kamión.

7)      Zkontrolujte další omezení.

Můžete narazit na různá ochranná pásma, např. od lesa, od plynovodu. Dále na uliční čáru, kterou budete muset dodržet. Tato omezení mohou z vašeho pozemku udělat částečně, nebo úplně nevyužitelný. Může také existovat podmínka na procenta zastavěnosti pozemku nebo obec může nařídit minimální velikost pozemku, na kterém můžete stavět. Ověřte, zda pozemek není v záplavové zóně. Hodí se také zkontrolovat věcná břemena, která na pozemku mohou být, nebo zda pozemek není součástí exekuce či dědického řízení.

8)      Jeďte na návštěvu.

Zavítejte do obce, kde je váš vyhlídnutý pozemek. Projděte si okolí ráno nebo i v noci, zjistěte, zda vám vyhovuje hluk, potenciální sousedi, výhled. Dejte se do řeči s místními staviteli, často vám poskytnou zajímavé rady a doporučení. Zjistěte také stav půdy a na úřadě běžnou dobu vydání stavebního povolení, v extrémních případech můžete čekat třeba i 3 roky.

I přestože se jedná o mnoho práce (a tento článek pořád neobsahuje zdaleka vše), nepodceňujte ji. Může vám ušetřit mnoho potíží a taky peněz. Je to pořád první bod k vašemu vysněnému bydlení.

V případě vašeho zájmu, se na nás nebojte obrátit. S prověřením pozemku k výstavbě vám rádi pomůžeme. 

© Markéta Minářová, 26. 8. 2022